• “闽系老牌房企”1600亿负债压顶,延发财报换审计被降级

    2022-03-31 10:19:31     来源:     编辑:bj001    

    推迟公布2021年报,并在年报前更换审计师,宝龙地产的财务透明度和公司治理状况恶化。

    01 降级

    3月25日,标普和穆迪同时将宝龙地产(01238.HK)信用评级下调,后者信用资质持续恶化,再融资压力加大。

    具体来看,标普将宝龙地产长期发行人信用评级从“BB-”下调至“B+”,展望“负面”,并将其未偿高级无抵押票据的长期发行评级从“B+”下调至“B”。

    穆迪将宝龙地产企业家族评级从“B1”降至“B2”,并将其高级无抵押评级从“B2”下调至“B3”,同时上述评级被列入下调观察名单。

    此前,宝龙地产将审计师从普华永道更换为Elite Partners,并推迟公布2021年的经审计的年度业绩。

    评级机构认为,推迟公布2021年报,并在年报前更换审计师,宝龙地产的财务透明度和公司治理状况有所恶化。

    另外,如果宝龙地产无法及时公布年报,可能面临美元优先票据和离岸银团贷款加速到期的风险。

    《小债看市》统计,目前宝龙地产存续美元债8只,存续规模24.45亿美元,其中将有4只合计7.9亿美元债于一年内到期,公司面临短期集中兑付压力较大。

    在境内债方面,主要由宝龙地产子公司上海宝龙实业发展(集团)有限公司和上海瑞龙投资管理有限公司发行,目前分别存续86.21亿和37.95亿元。

    值得注意的是,去年以来宝龙地产多次发债遇阻,其外部融资环境持续恶化。

    02负债压顶

    据官网介绍,1990年宝龙地产在澳门成立,已形成地产、商业、酒店、文化艺术等多元产业协同发展的格局。

    2009年,宝龙地产在香港主板上市,2019年宝龙商业(09909.HK)在港交所主板挂牌交易。

    从股权结构看,宝龙地产的控股股东为天龙控股有限公司,持股比例43.59%,公司实际控制人为许健康。

    2021年,宝龙地产完成合约销售额1012亿元,同比增加24.1%,首次跨进千亿俱乐部,但未完成1050亿销售目标。

    据克而瑞数据,2021年宝龙地产以835亿操盘金额位居房企第40位;以528.7万平方米操盘面积排第38名,属于中型房企。

    其实,自去年下半年以来,房企销售日益疲软,今年1月宝龙地产实现销售额47亿元,同比下降30.46%,2月销售额为31.01亿元。

    2021年上半年,宝龙地产实现总收入207.3亿元,同比上升20.7%;实现归母净利润39.1亿元,同比上升76.1%。

    虽然业绩看似不错,但宝龙地产通过“公允价值变动收益”来增加账面利润,被业内诟病“业绩注水”,另外其营收增速创下了近5年来的新低,毛利率也连年走低。

    2021年上半年,宝龙地产的毛利率为35.18%,相较于上年同期37.06%的毛利率有所下降。

    在土储方面,2021年上半年宝龙地产新增19幅地块,其中84.9%位于长三角及大湾区,新进安徽、广东中山、广东佛山等地,特意避开了集中供地城市,包括对其业绩贡献较大的宁波、南京和杭州。

    截至2021年上半年,宝龙地产土储面积约为3780万平方米,其中正在开发建设中的约为2630万平方米。

    为了补充土储,2020年以来宝龙地产经营现金流量净额大幅转负,2020年和2021年上半年该指标分别为-120.13亿和-52.97亿元。

    截至2021年6月末,宝龙地产总资产为2174.29亿元,总负债1597.73亿元,净资产576.56亿元,资产负债率73.48%。

    值得注意的是,宝龙地产还有5亿永续债,若将永续债调整至债务,其财务杠杆将被推高。

    从“三道红线”看,宝龙地产净负债率为77.84%,剔除预收款后的总资产负债率69.98%,现金比短债1.09,继续保持绿档。

    《小债看市》分析债务结构发现,宝龙地产主要以流动负债为主,占总债务的62.8%。

    截至同报告期,宝龙地产流动负债超千亿,主要为短期借款,其一年内到期的短期债务合计206.01亿元。

    相较于短债压力,宝龙地产流动性尚可,其账上现金及现金等价物有225.15亿元,虽较2020年末下滑11%,但还好可以覆盖短债,短期偿债压力可控。

    在备用资金方面,截至2020年末,宝龙地产银行授信总额有973亿元,未使用授信额度为674.49亿元,可见其财务弹性较好。

    除此之外,宝龙地产还有近600亿非流动负债,主要为长期借贷,其长期有息负债合计507.99亿元。

    整体来看,宝龙地产刚性债务有829.88亿元,主要以长期有息负债为主,带息债务比为52%。

    从融资渠道看,宝龙地产融资渠道多元,除了发债和借款,还通过股权、股权质押、信托以及非标等渠道融资。

    值得注意的是,由于少数股东权益飙升,宝龙地产一直被质疑存在“明股实债”。

    2021上半年,宝龙地产的少数股东权益由2020年末的150.6亿元增长至180亿元,但少数股东损益却由26.71亿下降至11.5亿,少数股东权益占比31%,对应的损益占比23%。

    在资产质量方面,截至2021年上半年,宝龙地产存货高达785亿元,同比激增43.88%,不仅大量占用资金,还存在一定跌价风险。

    另外,宝龙地产其他应收款高达265.54亿元,应收账款翻倍增长至40.98亿元,不仅对资金形成一定占用,还存在回收风险。

    总得来看,宝龙地产追求规模扩张,大手笔拿地,营收增速明显下滑,业绩“注水”被诟病,经营性现金流持续净流出;债务负担较重,存在“明股实债”嫌疑。

    03“北万达 南宝龙”

    许健康出生于福建晋江的一个儒医世家,在少年时代,他选择“子承父业”,开始学医。

    成年后,许健康跟着朋友去澳门打拼,在黑沙湾街边当无牌小商贩,靠着泉州人“爱拼才会赢”的冲劲儿,积累到了第一笔积蓄,并且开了人生第一家雨伞公司。

    许健康很有经商头脑,后来又先后创立服装、洋伞等工厂。

    1990年,许健康与好友联手集资5600万澳元,创建澳门宝龙集团,由此打开了财富之门。

    凭借准确的切入时机,十载丰富的澳门营商经验,以及创业伙伴的默契协作,宝龙不到一年时间便异军突起,成为澳门房地产业的后起之秀。

    随后,许健康又进入了珠宝、金融、娱乐、建筑、物业等行业,事业如日中天。

    1992年,许健康来到厦门考察,进军内地房地产市场,他砸下7500万在厦门拿下了4块地皮,兴建了宝龙中心、宝源花园等项目。

    随后十年间,宝龙地产主要发展住宅物业,2003年后才开始开发运营综合性商业地产项目。

    2009年10月,宝龙地产在香港主板上市,成为厦门首家发行H股的地产企业,也是第一家真正意义上的大陆在港上市的商业地产公司。

    次年,许健康将宝龙地产总部由厦门迁至上海,并提出深耕以上海为中心的一线城市的全新战略计划。

    彼时,业内有"北万达、南宝龙"之说。

    2013年,宝龙地产明确提出“以上海为中心、深耕长三角”的发展战略。

    根据2021年福布斯全球富豪榜,许健康家族以31亿美元财富位列榜单第986名。

    然而,在如今行业寒冬下,曾经疯狂扩张的民营房企都相继爆发危机,随着偿债高峰将至,今年将是房企缩表出清之年。

    内容来源:小债看市

    关键词: 债压顶
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